Quel avenir pour l'immobilier d'entreprise en sortie de pandémie ?

Finance et achats

2021 est l’année charnière pour le marché de l’immobilier d’entreprise qui est assujetti à d’importants changements structurels suite à la crise sanitaire. Il est vrai que la première vague en mars 2020 avait bousculé les acteurs de l’entreprise à une adaptation et gestion à court terme de cette crise. Mais face à une pandémie perpétuant dont l’évolution est incertaine, il est temps pour ces acteurs de s’interroger sur les impacts à long terme et les nouvelles stratégies à mettre en place.

Quel est l’enjeu stratégique de l’immobilier dans le monde de l’entreprise ?

Il est important de noter que l’immobilier est le second poste de dépense des entreprises après les salaires. En effet, en plus des loyers des emplacements souvent stratégiques et convoités à prix élevé; s’additionnent les taxes (impôts, assurances…) et les coûts d’entretiens.

De plus, les bureaux jouent un rôle social qui dépasse la sphère du travail et impacte directement le bien être du collaborateur.

Comment la crise a-t-elle bouleversé le monde du travail ?

En 2017, Une étude de la DARES (direction des animations de la recherche et d'études statistiques) démontre que plus de 50% des entreprises affirment qu’il leur est impossible de mettre en place le télétravail avant 2025. C’était sans compter les annonces du 17 mars 2020 qui se sont imposées aux plus réticents et ont accéléré le processus de 10 ans.

Les mesures sanitaires imposées par le gouvernement ont eu un impact néfaste sur la productivité des entreprises. En effet, elles imposent une réorganisation des locaux et des plages horaires de travail et engendrent des frais supplémentaires de nettoyage. Le constat a été tiré par près de 50% des chefs d’entreprises.

Néanmoins ces nouvelles restrictions ont été une opportunité de repenser et d’optimiser les processus de travail. Il a fallu réfléchir sur un ajustement effectif du temps de travail et de la mobilisation des ressources. De plus, le contexte a été propice à l'accélération de la dématérialisation des processus et au déploiement du Télétravail. Les entreprises ont tout mis en œuvre pour assurer une continuité de l’activité et la sécurité de l’emploi.

Comment se reflète ce nouveau monde du travail dans l’immobilier d’entreprise ?

Prenons l’exemple du Quartier de la Défense.
Le marché de la Défense est l’un des plus grands marchés européen. Il a la particularité d’être un marché de grande tour, ce qui n’est pas le plus facile à utiliser dans un contexte pandémique. En effet, le quartier a connu une baisse de fréquentation de 40%.

L’impact sur l’immobilier d'entreprise est sans attente; l'aménagement des espaces n’est plus en adéquation avec la stratégie des entreprises. On estime que le Télétravail aura une incidence de 30% sur le taux d’occupation requis pour les entreprises.

Est-ce l’effondrement de l’immobilier d’entreprise ?

Si nous continuons sur notre exemple de La Défense; il faut savoir que le quartier entamait une politique de renouveau afin d’intégrer plus de services et d’humanité dans ses grands espaces. A petit échelle, il illustre bien le climat stratégique de l’immobilier d'entreprise qui était déjà en révision de son offre. La pandémie a tout simplement accéléré le mouvement.

L’offre n’est pas finie mais elle évolue vers une perspective : “ Moins de m², mais mieux de m² “. L’objectif étant d’avoir plus de vert en intégrant une transition écologique et plus de technologie. Les entreprises se doivent d'adapter le monde du travail à tendre vers des espaces plus collaboratifs et créatifs en interdépendance avec un dispositif rodé de Télétravail.

Y a-t-il un risque de dérive du Télétravail ?

Bien qu’il soit notable qu’un dispositif 100% Télétravail soit financièrement intéressant pour une entreprise, le penchant se ferait ressentir côté Ressources Humaines. En effet, le collaborateur reste une ressource primordiale pour une entreprise qui garde toujours en priorité l’attraction et la rétention des talents. Un tel dispositif représente une perte d’humanité et s’oppose à un enjeu stratégique d’attractivité.

L’immobilier d’entreprise s’inscrit pleinement dans la stratégie d’entreprise mais il est important de souligner qu’il représente également un enjeu sociétal. Faisons le corollaire avec la crise du logement en Ile de France qui tient de l'insuffisance de l’offre où nous enregistrons également 3,3 millions de m² de bureaux vides. Se pose alors la question de la possibilité de mettre à disposition des structures malléables qui puissent s’adapter à la demande et facilement transiter d’un espace de bureaux à des logements. Le sujet est encore peu mature; en effet, bureau et logement répondent à deux  besoins distincts. Ainsi la solution permettant de couvrir ses deux périmètres est tributaire de nombreuses contraintes. Le leader de demain ne serait-il pas celui en capacité de répondre à ce double enjeu ?

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